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Häufig gestellte Fragen
Ablesung
Welche rechtliche Grundlage gibt es für die Ablesung?
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass der Hausverwaltung oder Vermieter die Pflicht hat, dem Mieter ein Mal im Jahr eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten vorzulegen.
Was bedeutet Stichtagsablesung?
Die Stichtagsablesung bei elektronischen Messgeräten ermöglicht einen einheitlichen Ablesezeitpunkt in einem Gebäude. Zu einem vorher festgelegtem Datum halten die Messgeräte in jedem Jahr um exakt die gleiche Zeit den aktuellen Zählerstand fest und starten mit der Zählung für das nächste Abrechnungsjahr.
Was ist eine Funkablesung?
Bei der Funkablesung wird die traditionelle Ablesung vor Ort durch eine Ablesung per Funk ersetzt. Voraussetzung ist, dass die Messgeräte über eine Funkschnittstelle verfügen. Dann können sie entweder über mobile Empfangsgeräte oder mit Funk-Datensammlern abgelesen werden, die im Treppenhaus installiert sind. In beiden Fällen ist es nicht mehr erforderlich, die Wohnung zu betreten. Eine Ablesung per Funk ist bei Heizkostenverteilern, Wasser- und Wärmezählern möglich, nicht jedoch bei Verdunstungsheizkostenverteiler.
Was geschieht, wenn in einer Wohnung nicht abgelesen wurde?
Es kann vorkommen, dass der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch einer Wohnung nicht erfasst werden kann, beispielsweise, weil das Gerät ausgefallen ist oder die Wohnung nicht zugänglich war. In diesen Fällen sieht die Heizkostenverordnung (HKVO) vor, dass der Verbrauch durch den Gebäudeeigentümer geschätzt werden dar. Für diese Schätzung gibt er mehrere Möglichkeiten:
Der auf diesem Wege ermittelte anteilige Verbrauch wird in dem Fall bei der Kostenverteilung zugrunde gelegt.
Heizkostenabrechnung
Was versteht man unter Grundkosten und wie berechnen sie sich?
Bei den Grundkosten handelt es sich um Fixkosten der Heizanlage, die umgelegt werden. Sie dienen dazu, Kosten zu decken, die auch ohne die individuelle Wärme- und Warmwasserabnahme entstehen. Dazu gehören Kosten durch Wärmeverluste der Verteilleitungen, die Bereitstellung von Wärme sowie der Fixkosten der Heizanlage. Grundkosten dienen auch dazu, einen Ausgleich zu schaffen für Wohnungen, die einen erhöhten Heizbedarf besitzen und dadurch benachteiligt sind. Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass zwischen 30 % und 50 % der Heiz- und Warmwasserkosten eines Gebäudes als Grundkosten nach einem festen Schlüssel auf die Nutzer verteilt werden. Berechnungsgrundlage für die Grundkostenanteile sind in der Regel die Wohn- oder Nutzfläche in Quadratmetern.
Was versteht man unter Verbrauchskosten?
Die Verbrauchskosten beziffern den tatsächlichen Verbrauch des Nutzers. Er wird mit den Mess- oder Erfassungsgeräten ermittelt und abgerechnet. Im Unterschied zu den Grundkosten kann der Nutzer die Verbrauchskosten durch sein Nutzungsverhalten erheblich beeinflussen.
Was gehört bei der Heizkostenabrechnung zu den Wartungskosten?
Alle Kosten, die durch den Betrieb der Heizungsanlage entstehen, gelten als Wartungskosten bzw. Betriebskosten. Laut Heizkostenverordnung gehören dazu die Kosten für
Auf welcher rechtlichen Grundlage wird die Heizkostenabrechnung erstellt?
Die Heizkostenverordnung bildet die Grundlage für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.
Was muss bei einem Mieterwechsel geschehen?
Erfolgt der Bewohnerwechsel nicht zum Stichtag der Ablesung bzw. zum Ende der Abrechnungsperiode, sondern im Laufe des Jahres, muss zum Auszugsdatum eine Zwischenablesung durchgeführt werden. Diese Zwischenablesewerte werden geprüft und gespeichert. Zum Ende der Abrechnungsperiode wird der Zwischenstand berücksichtigt, um bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung den individuellen Verbrauch des ausgezogenen Nutzers zu ermitteln. Auf diese Weise ist es möglich, dem ehemaligen und dem neuen Nutzer jeweils eine separate Abrechnung entsprechend ihres individuellen Verbrauchs zu erstellen.
Was geschieht nach der Ablesung?
Nach dem Ablesen werden die Angaben geprüft und gespeichert. Liegen alle erforderlichen Daten vor – also auch die umlagefähigen Kosten wie die Grund- und Wartungskosten sowie die Betriebskosten – wird die Heizkostenabrechnung erstellt. Der Hausverwalter bzw. Eigentümer erhält eine Gesamtrechnung sowie Einzelabrechnungen für die Wohneinheiten, die er an die Mieter weitergeben kann.
Welche Kosten dürfen umgelegt werden?
Umlagefähig sind alle Kosten, die für Energie und Brennstoff angefallen sind sowie Nebenkosten, die beim Betrieb der Heizanlage entstehen. Dazu gehören Kosten für den Betriebsstrom, die Wartung, die Immissionsmessung oder die Abrechnung. Die rechtliche Basis hierfür bilden § 7 und § 8 der Heizkostenverordnung.
Wie lange dauert das Erstellen der Heizkostenabrechnung und der Nebenkostenabrechnung?
In der Regel dauert es eine Woche, bis die Hausverwaltung bzw. der Eigentümer die Daten und die Abrechnung erhalten. Werden zusätzliche Unterlagen oder Informationen benötigt, kann es in Ausnahmefällen etwas länger dauern.
Rauchwarnmelder
In welchen Räumen müssen Rauchwarnmelder installiert werden?
Pflicht sind Rauchwarnmelder in Schlafzimmern und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungswege dienen oder die zu Aufenthaltsräumen führen, wie dem Wohn- oder Arbeitszimmer. Es ist allerdings empfehlenswert, darüber hinaus auch alle anderen Wohnräume mit Rauchwarnmeldern auszustatten mit Ausnahme von Badezimmer und Küche.
Müssen Rauchwarnmelder in Treppenhäusern angebracht werden?
Das Gesetz schreibt nicht vor, dass in Treppenhäusern Rauchwarnmelder installiert sein müssen. Um die Bewohner im Brandfall frühzeitig alarmieren zu können, empfiehlt es sich, Fluchtwege und damit auch Treppenhäuser mit Rauchwarnmeldern auszustatten.
Wer trägt die Kosten für den Kauf der Rauchwarnmelder?
Der Vermieter bzw. Eigentümer der Immobilie trägt die Kosten für Anschaffung, Installation und Inbetriebnahme der Rauchwarnmelder. Er darf diese Kosten nicht im Rahmen der Betriebskosten umlegen. Allerdings darf er die jährliche Nettokaltmiete um 11 % der Anschaffungskosten erhöhen.
Wer trägt die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder?
Mindestens ein Mal im Jahr muss vor Ort die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder geprüft werden. Dies schreibt DIN 14676 vor. Vermieter können diese Wartungskosten als Betriebskosten auf die Nutzer umlegen (§2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung BetrKV). Der Umlageschlüssel entspricht dem für „kalte Betriebskosten“ und erfolgt in der Regel nach der Wohnfläche.
Nicht zulässig jedoch ist eine Umlage im Rahmen der Heizkostenabrechnung, da weder Kauf noch Montage oder Wartung der Rauchwarnmelder in einem Bezug zum Wärmeverbrauch stehen.
Welche Vorteile bieten Funk-Rauchwarnmelder?
Funk-Rauchwarnmelder ermöglichen eine Ferninspektion. Für die jährliche Prüfung der Rauchwarnmelder braucht die Wohnung nicht mehr betreten zu werden.
Worauf sollte man beim Kauf von Rauchwarnmeldern achten?
Rauchwarnmelder mit Lithium-Batterien besitzen eine Lebensdauer von zehn Jahren. Sie ersparen den regelmäßigen Batteriewechsel und reduzieren dadurch Kosten für Batterie und Personal. Außerdem erhöhen sie die Sicherheit.
Verschiedene Prüfsiegel – beispielsweise VdS oder die CE-Kennzeichnung – gewährleisten, dass der Rauchwarnmelder der europäischen Gerätenorm DIN EN 14604 entspricht, dass er nach den strengen Kriterien dieser Norm getestet und zugelassen wurde.
Rauchwarnmelder mit Funkvernetzung sollten eine Zertifizierung VdS 3515 besitzen und nach Industriestandard IPC 2 produziert sein.
Gerne beraten wir Sie beim Kauf der Rauchwarnmelder für Ihre Immobilie, montieren die Rauchwarnmelder und über nehmen für Sie die regelmäßige Kontrolle.
Wer ist für die Funktionsfähigkeit des Rauchwarnmelders verantwortlich?
Der Eigentümer der Immobilie ist in der Regel für das ordnungsgemäße Funktionieren der Rauchwarnmelder verantwortlich. Das regeln die Bauverordnungen der einzelnen Bundesländer.
Was bedeutet Wartung im Sinne der DIN 14676?
Die DIN 14676 schreibt die regelmäßige Kontrolle der Rauchwarnmelder vor. Diese Wartung umfasst folgende Pflichten:
Darüber hinaus sind die Prüfvorgaben in der Bedienungsanleitung festgelegt.
Wie oft müssen die Rauchwarnmelder gewartet werden?
DIN 14676 schreibt eine jährliche Funktionskontrolle vor. Aus Haftungsgründen sollte der Eigentümer des Gebäudes sicherstellen, dass diese jährliche Prüfung sachgemäß durchgeführt wird.
Wie zeitaufwendig ist die jährliche Prüfung der Rauchwarnmelder?
Der Aufwand der Funktionsprüfung variiert je nach Liegenschaft und Zahl der Nutzeinheiten. Für die Kontrolle in zehn Wohnungen sollte man beispielsweise einen Arbeitstag einkalkulieren.
ESRON übernimmt für Sie die Funktionskontrolle. Unser geschultes Personal führt bei Bedarf die Wartung durch und dokumentiert die Ergebnisse der Funktionskontrolle rechtssicher.
Wodurch kann ein Fehlalarm ausgelöst werden?
Zu den häufigsten Störquellen gehören Wasserdampf und scharfes Anbraten, weswegen Rauchwarnmelder nicht in Badezimmern und Küchen montiert werden sollen, sowie aufgewirbelter Staub und große Temperaturschwankungen.
Was kann der Nutzer im Fall eines Fehlalarms tun?
Der erste und wichtigste Schritt ist es, sicherzustellen, dass es sich tatsächlich um einen Fehlalarm handelt, also kein Brand vorliegt. Dann kann der Nutzer den Signalton ausschalten, indem er die Stummschalttaste drückt oder die Batterie entfernt. Sobald die Störquelle entdeckt und beseitigt wurde, sollte der Rauchwarnmelder wieder in Betrieb genommen werden! Um das Funktionieren sicherzustellen sollte anschließend ein Fachmann die Funktionstüchtigkeit des Rauchwarnmelders testen.
Legionellen
Was sind Legionellen?
Legionellen sind kleine Stäbchenbakterien, die überall im Süßwasser vorkommen und bei 25 °C bis 55 °C bieten ideale Bedingungen zur Vermehrung finden. Wasser zu trinken, das mit Legionellen befallen ist, birgt keine Gesundheitsgefahr. Gefährlich ist dagegen das Einatmen dieses Wassers, beispielsweise in Form von Wassernebel beim Duschen. Allein in Deutschland erkranken Schätzungen zufolge jedes Jahr bis zu 30.000 Menschen aufgrund von Legionellen an der sogenannten Legionärskrankheit.
Welche Liegenschaften fallen unter die Pflicht der Legionellenprüfung?
Liegenschaften, bei denen alle im Folgenden aufgeführten Bedingungen erfüllt sind, unterliegen der Prüfpflicht:
Sie sind unsicher, ob Ihre Wohneinheit der Pflicht zur Legionellenprüfung unterliegt? Sprechen Sie uns an! Wir beraten Sie gerne und führen mit unserem geschulten Personal für Sie die Legionellenprüfung fachgerecht durch.
Was passiert, wenn die Kontrolle trotz Prüfpflicht nicht durchgeführt wird?
Wer der Prüfpflicht unterliegt und sie nicht durchführt, verstößt gegen die Trinkwasserverordnung. Es drohen Bußgelder und die Stilllegung der Wasserversorgungsanlage. Außerdem können die Nutzer die Miete mindern und auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld klagen.
Was geschieht, wenn die Legionellenprüfung positiv ausfällt?
Wenn das Labor einen Legionellenbefall feststellt, muss der Hauseigentümer dies dem zuständigen Gesundheitsamt melden. In der Regel übernimmt das Labor jedoch diese Aufgabe. Vermieter und Hausverwalter sind zudem verpflichtet,
Nach der Sanierung muss der Hauseigentümer Nachuntersuchungen veranlassen, um sicherzustellen, dass das Trinkwasser nicht mehr von Legionellen befallen ist.
ESRON berät und unterstützt Sie auch bei einem positiven Befund der Legionellenprüfung, wählt für Sie die geeigneten Maßnahmen aus und hilft Ihnen so, Schaden von Ihren Mietern abzuwenden.
Energieausweis
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Jedes neu errichtete Gebäude benötigt einen Energieausweise. Außerdem besteht Ausweispflicht, wenn Gebäude saniert oder erweitert wurden. Ein Energieausweis ist zudem notwendig, wenn eine Immobilie vermietet oder verkauft werden soll. Der Vermieter oder Verkäufer ist dazu verpflichtet, dem potenziellen Mieter oder Käufer unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Spätestens nach Vertragsabschluss ist der Ausweis zumindest in Kopie auszuhändigen. Das schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor.
Ein fehlender Ausweis kann ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro nach sich ziehen. Dies gilt auch, wenn z. B. der Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach Vertragsschluss nicht übergeben wird. Das Fehlen entsprechender Angaben aus dem Energieausweis in einer Immobilienanzeige kann ebenfalls zu einem Bußgeld führen.
Welche Gebäude sind von der Pflicht zum Energieausweis ausgenommen?
Von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen sind folgende Gebäude:
Was passiert, wenn ich gegen die Energieausweis-Pflicht verstoße?
Wer der Ausweispflicht unterliegt begeht eine Ordnungswidrigkeit, wenn er potenzielle Mieter oder Käufer zu einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung einlädt und keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann. Darauf steht ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.
Welche Angaben zum Energieverbrauch sind bei der Immobilienanzeige Pflicht?
Vermieter und Verkäufer sind verpflichtet, bei kommerziellen Immobilienanzeigen für Wohngebäude folgende Angaben aus dem Energieausweis zu machen.
Bei Energieausweisen nach EnEV 2014 müssen Sie zudem die Energieeffizienzklasse nennen. Bei älteren Energieausweisen ist zumeist keine Effizienzklasse vorhanden. Daher ist diese Angabe für ältere Ausweise freiwillig.
Muss ich die Energiekennwerte in die Immobilienanzeige aufnehme?
Liegt ein Energieausweis vor, müssen die vorgeschriebenen Energiekennwerte in die Immobilienanzeige aufgenommen werden. Andernfalls droht ein Bußgeld.
Wer haftet für falsche Werte im Energiepass und in der Immobilienanzeige?
Handelt es sich um einen Fehler im Energieausweis, haftet der Aussteller, wenn die Berechnung falsch war. Basiert der Fehler auf falschen Angaben zum Beispiel zum Energieverbrauch haftet der Eigentümer.
Werden in der Immobilienanzeige vom Immobilienbesitzer wissentlich falsche Angaben gemacht, haftet der Eigentümer.
Welcher Energieträger ist in der Immobilienanzeige bei einem Energieträger-Wechsel anzugeben?
In der Immobilienanzeige muss derjenige Energieträger genannt werden, der im Energieausweis aufgeführt ist. Wurden nach der Ausstellung des Energieausweises Heizanlage und Energieträger gewechselt, sollte ein neuer Energieausweis erstellt werden, da sich durch den Wechsel die Energieeffizienz verändert und wahrscheinlich sogar verbessert hat.
Sind die Modernisierungsempfehlungen aus dem Energieausweis verpflichtend?
Die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis sind nicht verpflichtend. Sie sind auch nicht durch den Nutzer einklagbar und können nicht herangezogen werden, um Mietminderungen durchzusetzen, vorausgesetzt, der Energieausweis ist nicht in den Mietvertrag einbezogen.
Welche Folgen hat ein Energieausweis mit einem schlechten Energieeffizienzwert?
Ein schlechter Energiekennwert kann sich negativ auf die Chancen zur Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie auswirken. Daher sind gute Energiewerte ein Argument für die Immobilie. Allerdings kann kein Eigentümer wegen schlechter Energiekennwerte zur Modernisierung des Gebäudes gezwungen werden.
Wie lang gilt der Energieausweis?
Energieausweise haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Werden in der Zwischenzeit Energieträger gewechselt oder energetische Verbesserungen am Gebäude vorgenommen, sollte vor Ablauf der zehn Jahre ein neuer Energieausweis erstellt werden, um gegenüber den Mietern und Käufern die verbesserten Werte nachweisen zu können.
Behalten Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 erstellt wurden, ihre Gültigkeit?
Auch Energieausweise, die vor Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) am 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, behalten ihre Gültigkeit. Allerdings empfiehlt ESRON, einen neuen Energieausweis zu beantragen, wenn in der Zwischenzeit energetische Verbesserungen am Gebäude vorgenommen wurden, da dies die Energieeffizienz verbessert hat und das Gebäude sich leichter vermieten oder verkaufen lässt.
Sind die Kosten des Energieausweises umlagefähig?
Eine Umlage der Kosten für die Erstellung von Energieausweisen auf die Mieter ist nicht zulässig.
Bedarfsbasierter oder verbrauchsbasierter Energieausweis – wer braucht welchen Ausweis?
Ein bedarfsbasierter Energieausweis basiert auf der Prognose des vermutlichen Energiebedarfs und dokumentiert den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Er ist Pflicht für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, die auf der Basis eines Bauantrags vor dem 1.11.1977 errichtet wurden und die nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1977 modernisiert wurden.
Einen bedarfsbasierten Energieausweis braucht auch, wer Mittel aus staatlichen Förderprogrammen zur energetischen Gebäudesanierung beantragen will.
Ein Bedarfsausweis ist im Vergleich zum Verbrauchsausweis sehr detailliert, da hierfür ein komplettes Gutachten zur Energieeffizienz inklusive Modernisierungsempfehlungen erstellt wird. Für den Bedarfsausweis werden Gebäudehülle, verarbeitete Materialien und das Heizungssystem analysiert und daraus der gesamte Wärmeverlust des Gebäudes ermittelt. So wird ein objektives Bild der energetischen Qualität des Gebäudes ermittelt, das unabhängig ist vom Verhalten der Nutzer.
Voraussetzung für die Ausstellung eines bedarfsbasierten Energieausweises ist die Begehung des Gebäudes durch einen Energieberater.
Ein verbrauchsbasierter Energieausweis basiert auf dem Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser in den zurückliegenden drei Jahren. Er dokumentiert den tatsächlichen Energieverbrauch in diesem Zeitraum und steht in einem engen Zusammenhang mit dem Nutzerverhalten.
Verbrauchsausweise können ausgestellt werden für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt wurde und die mindestens dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 entsprechen.
Zudem gibt es noch den komplexen Energieausweis. Er ist verpflichtend für Gebäude, bei denen der Gewerbeanteil zehn Prozent übersteigt.
Reicht bei gemischt genutzten Gebäuden ein Energieausweis?
Bei Gebäuden, die sowohl über Wohneinheiten verfügen als auch über Flächen mit Gewerbenutzung, müssen jeweils separate Energieausweise für Wohn- und Gewerbeteil ausgestellt werden. Ausgenommen hiervon sind beispielsweise gewerblich genutzte Flächen in einem Wohnhaus, wenn diese nur einen sehr geringen Anteil an der Gesamtfläche haben oder wenn die Gewerberäume wohnähnlich genutzt werden, wie beispielsweise für Praxen, Kanzleien oder Büros. In diesen Fällen kann für das gesamte Gebäude ein Energieausweis für Wohngebäude erstellt werden. Handelt es sich dagegen um ein größtenteils gewerblich genutztes Gebäude mit einem sehr kleinen Wohnanteil, kann ein Energieausweis für Nichtwohngebäude für das komplette Objekt ausgestellt werden.
Allgemein
Wie sind Wartungskosten definiert?
Wartungskosten sind in § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung definiert. Zu den Kosten des Betriebes der zentralen Heizanlage einschließlich der Abgasanlage gehören demzufolge die Kosten für die regelmäßige Prüfung, um die Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit zu gewährleisten sowie die Einstellung der Heizungsanlage durch einen Fachmann. Diese Kosten fallen in der Regel durch den Wartungsvertrag für die Heizungsanlage an. Diese Kosten sind umlagefähig. Nicht umlagefähig sind Reparaturkosten und Verschleißteile, die unter Umständen auch in der Wartungsrechnung aufgeführt sind.
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